Băn khoăn cơ chế tự thỏa thuận

Một trong những quy định gây băn khoăn tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là không cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định tại Khoản 1, Điều 68 của dự thảo đã thay đổi hoàn toàn so với Khoản 1, Điều 73 - Luật Đất đai 2013. Cụ thể, theo quy định mới tại dự thảo, chỉ còn một kênh phân bổ đất đai duy nhất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại là “đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất” để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này không đáp ứng được nhu cầu đầu tư và chưa thể hiện đúng mục tiêu, định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là “thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”.

Còn bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cho hay, hiện nhiều nhà phát triển bất động sản, bao gồm cả Him Lam Land, đều lo lắng bởi dự thảo quy định việc giao đất sẽ chỉ có 2 hình thức “đấu giá” và “đấu thầu”, trong khi dự án đã được doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận.

“Him Lam Land đang phát triển một dự án bất động sản, dự án đã được thỏa thuận đền bù 100%, nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai do chưa hoàn tất thủ tục đầu tư. Bởi theo quy định, để thực hiện thủ tục đầu tư, doanh nghiệp phải đảm bảo 20% vốn điều lệ, trong khi dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, còn Him Lam Land là doanh nghiệp niêm yết nên việc tăng vốn điều lệ không thể thực hiện nhanh”, bà Ngọc chia sẻ.

Không chỉ dự án của Him Lam Land, hàng loạt dự án khác tại TP.HCM cũng trong tình cảnh đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong mà chưa được giao đất chính thức. Đơn cử, một dự án bất động sản cao cấp quy mô hơn 7 ha tại quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức) chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó đòi bồi thường quá cao nên “đứng hình” đã 9 năm nay.

Hay như dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 ha do Công ty Xây dựng kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư dự án thành phần”, chỉ vì không bồi thường được cho một số chủ đất trong dự án mà bị “mắc kẹt” suốt 20 năm qua.

Tránh chồng chéo giữa các sắc luật

Là người có thâm niên trong công tác đền bù giải tỏa, ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM góp ý rằng, trong Luật Đất đai sửa đổi cần có nội dung “hậu tái định cư”, phân ra đầu kỳ, trung kỳ, cuối kỳ để đánh giá, bao gồm cả những vấn đề về nhà ở, việc làm, thu nhập, chính sách y tế, cơ sở tín ngưỡng dân gian..., đồng thời phải thiết lập những tiêu chí cụ thể, phương thức, cách đánh giá, cách làm.

“Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và hậu tái định cư cần thước đo 5 năm để đánh giá kết quả thực hiện. Về trình tự, quy định hiện nay chỉ có ‘khúc giữa’ đề cập việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư, mà không có khâu chuẩn bị ban đầu cũng như thực hiện chính sách hậu tái định cư để đảm bảo mục tiêu người dân có nhà ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi Nhà nước thu hồi đất”, ông Thơ nhấn mạnh và cho rằng, khi sửa đổi Luật Đất đai, cần quy định rõ rằng, nếu danh mục dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì trong báo cáo khả thi được duyệt cũng phải nêu rõ nội dung về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và hậu tái định cư cho những người dân bị thu hồi đất làm dự án, cũng như phải dự toán chi phí cho công việc này. Khi thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án cần phải thẩm định tính chính xác, đầy đủ thông tin, số liệu và tính khả thi các giải pháp, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà báo cáo khả thi dự án có thu hồi đất đề cập.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, vấn đề “đau đầu” nhất hiện nay khi sửa đổi Luật Đất đai là tránh chồng chéo với các sắc luật liên quan, dẫn đến khó triển khai trong thực tiễn.

Theo ông Khiết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, trong đó có nêu tất cả những quy định khác sẽ thực hiện theo 2 sắc luật này. Tuy nhiên, một sắc luật có liên quan trọng yếu là Luật Đất đai sửa đổi lại do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện và thực tế là còn nhiều quy định xung đột với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

“Chẳng hạn, Luật Nhà ở quy định phải là 100% đất ở thì mới được làm dự án nhà ở. Nhưng hiện nay, đất ở đã sử dụng hết, các dự án khu đô thị mới cũng dựa trên cơ sở bồi thường đất nông nghiệp và các loại đất khác mà không phải là đất ở. Như vậy, sẽ không thực hiện được bất cứ một dự án nào nếu như không sửa luật”, ông Khiết nêu dẫn chứng.

Liên quan tới phương pháp tính giá đất, ông Khiết cho biết, hiện có 5 phương pháp phổ biến gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Thế nhưng, tất cả các phương pháp này đều dựa trên cơ sở phỏng đoán, tức là số liệu chưa được thống nhất, nên chỉ cần thay đổi một con số thì sẽ tạo ra nhiều mức giá. Trong khi đó, mục tiêu quan trọng nhất của việc xác định giá đất là đưa ra một mức giá cụ thể, bởi vậy cần thiết phải xem xét lại cách tính giá đất này.

Ngoài ra, một vấn đề cũng đang trong tình trạng bị chồng chéo, chưa thống nhất là quy hoạch. Theo ông Khiết, quy hoạch sử dụng đất về bản chất là quy hoạch không gian, trước đây có quy định việc chuyển đổi sử dụng đất, giao thuê đất có thể căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt, hoặc quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.

“Luật áp dụng chung, nhưng địa lý khu vực miền núi lại khác đồng bằng. Thực tế, không có quốc gia nào quy định như Việt Nam là từ miền núi đến đồng bằng đều giống nhau. Bởi vậy, nên chăng Luật Đất đai cần phân chia theo từng khu vực để áp dụng, chẳng hạn đô thị thì có loại đô thị đặc biệt thuộc trung ương, cũng có các loại đô thị khác..., nếu còn áp dụng chung thì còn vướng”, ông Khiết nói.

Còn ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, trước đây, các doanh nghiệp cổ phần hóa chỉ có một tờ giấy quyết định cổ phần hóa và quyết định giao tài sản nên khi lập thủ tục đất đai bị vướng, dẫn đến ách tắc, thế nhưng vấn đề này hiện chưa được vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

“Góp ý sửa đổi sắc luật này, TP.HCM kiến nghị 7 vấn đề lớn liên quan đến đấu thầu, thu hồi đất đai phụ cận của các dự án công trình của Nhà nước, thực hiện dự án đầu tư công để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, cho tách dự án bồi thường tái định cư thành các tiểu dự án hoặc dự án độc lập để rút ngắn thời gian đầu tư công trình…”, ông Thắng thông tin thêm.