Thị trường ảm đạm, làn sóng giảm giá bất động sản

Năm 2022 vừa qua, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt thanh khoản trầm trọng do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Bước vào quý cuối năm, bức tranh bất động sản lại càng "xám xịt" khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp "ngấm đòn", lâm vào cảnh đuối vốn. 

Dù là những nhà đầu tư lạc quan nhất cũng bắt đầu chịu ảnh hưởng từ thắt chặt tín dụng. Trên các trang mua bán bất động sản, ngập tràn các thông tin rao bán cắt lỗ, thanh lý... Đa số nhà đầu tư đều muốn "thoát hàng" để gom vốn, vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Chị Thục An (42 tuổi, nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) chia sẻ: "Tôi vừa rao bán cắt lỗ 2 căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức vì không gồng nổi tiến độ thanh toán. Tôi đóng tiền theo tiến độ xây dựng của chủ đầu tư, công trình liên tục lên tầng khiến tôi bị áp lực tài chính. Vì ngân hàng không hỗ trợ vay mua bất động sản, tôi đành phải bán cắt lỗ để tránh tình trạng đóng chậm thì bị chủ đầu tư phạt lãi".

Thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt thanh khoản trầm trọng. Ảnh: H.T

Theo các chuyên gia, làn sóng giảm giá bất động sản sẽ còn lan rộng trong thời gian tới. Cụ thể, VnDirect dự báo, phân khúc căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục giảm giá bán sơ cấp, lượng tiêu thụ giảm trong năm 2023. Thị trường nhà liền thổ cũng tiêu thụ khiêm tốn, giá đất tại các khu vực đầu cơ cao suy giảm.

Theo đó, nhóm phân tích của đơn vị này, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Giá sơ cấp căn hộ các phân khúc nhiều khả năng sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023. 

Chuyên gia của VnDirect cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Còn với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP.HCM như TP.Thủ Đức, quận 12 và Bình Chánh.

VnDirect cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có "vị trí vàng" sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Bên cạnh đó, giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạ‌y cả‌m với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

Làn sóng giảm giá bất động sản sẽ còn lan rộng trong thời gian tới. Ảnh: H.T

Trong khi đó, DKRA Vietnam nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP.HCM trong quý 3/2022, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2.656 căn. 

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này, dẫn đến số lượng nhà liền thổ tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước. 

Thị trường bất động sản TP.HCM và các vùng lân cận sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở.

Cơ hội cho người mua nhà giá rẻ trước làn sóng giảm giá bất động sản

Quá nhiều thách thức đẩy nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản vào thế khó khi dòng vốn từ ngân hàng co hẹp, lãi suất tăng cao. Sau khoảng thời gian dài chịu tác động từ nhiều trở ngại, cộng với thanh khoản gần như "đóng băng", nhiều doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ.

Các chuyên gia đồng dự báo, năm 2023, giá bất động sản có thể còn giảm sâu. Thực tế, trên thị trường đã xuất hiện doanh nghiệp địa ốc tung ra chiết khấu tới 40-50% giá sản phẩm. Ngay cả với những nhà đầu tư, để gồng lỗ lãi ngân hàng, họ cũng phải mạnh tay cắt lỗ hàng "ngộp". Tình trạng giảm giá 10-20% đã xuất hiện ở nhiều khu vực.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, dù mức giá đã được doanh nghiệp chiết khấu tới 50% nhưng người dân vẫn chưa đủ sức mua. Theo ông Võ, giá bất động sản sẽ còn hạ. Trong vòng 1-2 năm tới, giá đất cũng sẽ hạ. Thế nên, người mua bình tĩnh, không nên sốt ruột trước mức giá giảm như hiện tại bởi thời gian tới, giá bất động sản hạ là cơ hội cho người mua.

Chung quan điểm dự báo, giá bất động sản sẽ còn tiếp tục hạ, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện tại thị trường "đóng băng", thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Điều này cho thấy "mua thổ thì luôn luôn lời" sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. 

Ông Trần Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng có đánh giá về sự khó khăn của thị trường trong năm 2023 khi lãi suất chưa giảm. Dù dự báo một số loại hình sẽ cắt lỗ nhanh nhưng theo ông Hoàng, giá bất động sản có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành, sẽ không có sự giảm giá. Lý do mà ông Hoàng đưa ra do tình trạng nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu vẫn ở mức cao.

Khó có một kịch bản giá bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại ngưỡng cao như ở thời điểm sốt nóng trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều biến động. Chính tâm lý dè dặt, cẩn trọng của người mua cũng tác động ngược lại với nhà đầu tư.

Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng bước sang năm 2023, sự "thấm" khó khăn của thị trường mới càng lộ rõ sức trường của những nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư cầm cự tốt, họ vẫn vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhưng nếu mức tài chính eo hẹp, họ buộc phải cắt lỗ. Bên cạnh đó, trong trạng thái lo sợ giá bất động sản tụt dốc không phanh thì nhà đầu tư có thể "lây" tâm lý phải đẩy hàng nhanh để thu hồi vốn.

Đây là lý do giá bất động sản sẽ còn tiếp tục hạ và cơ hội cho người mua sẵn tiền mặt đã tới. Ở góc độ nhìn nhận khác, giới chuyên gia cho rằng, nếu tìm kiếm bất động sản đẹp, giá đã giảm từ 10-20%, người mua vẫn nên vào tiền mà không cần chờ đợi. Bởi đây chính là cơ hội cho người có thu cầu ở thực được tiếp cận bất động sản không bị "ngáo giá", giá bán bằng đúng giá trị thật.